David Deindl IMmobilien GmbH - Salzburg & Oberndorf bei Salzburg

Häufige Fragen

Alle wichtigen Antworten zu Immobilienverkauf, Kauf, Steuern, Kosten und Ablauf in Salzburg, Flachgau, Tennengau sowie im benachbarten Bayern und Oberösterreich.

Salzburg Stadt Flachgau Tennengau Berchtesgadener Land Traunstein Braunau Gmunden Vöcklabruck

Preis & Markt

Zwei Häuser in derselben Straße können sechsstellige Preisunterschiede aufweisen. Mikrolage, Baujahr, Sanierungsstand und Energieeffizienz sind entscheidend.

Salzburg-Stadt, Toplagen (Altstadt, Aigen, Riedenburg): 8.500–12.000+ €/m²
Salzburg-Stadt, mittlere Lagen (Maxglan, Lehen, Gnigl): 5.500–7.500 €/m²
Flachgau & Tennengau: ca. 3.500–5.000 €/m²
Bayern/Oberösterreich: 2.500–4.500 €/m² (standortabhängig)

Online-Rechner liefern nur Anhaltspunkte. Eine professionelle Vor-Ort-Bewertung ist unerlässlich.

Die ersten 14–30 Tage nach Marktstart sind entscheidend. Zu hoch einsteigen führt zu langer Vermarktungszeit, Preisreduktionen und einer ‚verbrannten‘ Immobilie.

Empfehlung: marktgerechter Einstieg + kleiner Verhandlungskorridor (3–7 %) + professionelle Präsentation.

In gefragten Lagen bleibt 2026 ein Verkäufermarkt: Neubauvolumen auf historischem Tief, Zinsen stabil bei 3–4 %, KIM-Verordnung aufgehoben. Moderate Preissteigerungen von 2–3 % in guten Lagen erwartet.

Ausnahme: Unsanierte Objekte mit schlechter Energieklasse verlieren an Attraktivität.

Zuerst verkaufen: Kaufkraft klar, kein Doppelkredit. Nachteil: ggf. Zwischenwohnen nötig.
Zuerst kaufen: Kein Zeitdruck beim Neukauf. Nachteil: Doppelfinanzierung, Verkaufsdruck steigt.

Empfehlung: koordinierte Strategie — beide Transaktionen zeitlich eng koordinieren.

Im Raum Salzburg typisch: 3–7 %. In Toplagen mit wenig Angebot oft weniger. Ein überhöhter Startpreis erzeugt das Gegenteil: weniger Anfragen, längere Vermarktung, stärkere Verhandlungen am Ende.

Kosten & Ablauf

Maklerprovision: bis 3,6 % brutto (nur im Erfolgsfall)
ImmoESt: 30 % auf Veräußerungsgewinn (entfällt bei Hauptwohnsitzbefreiung)
Energieausweis: ca. 150–600 €
Unterlagen: ca. 200–1.500 €
Kreditablöse inkl. allfälliger Vorfälligkeitsentschädigung

Beispiel ohne Hauptwohnsitzbefreiung:
Verkaufspreis: 600.000 € | Anschaffungskosten 2010: 300.000 €
–Makler (3,6 %): –21.600 € · –ImmoESt (30 % von 300.000 €): –90.000 €
–Sonstige: –1.500 € · –Kredit: –180.000 €
= Netto ca. 306.900 €

Mit Hauptwohnsitzbefreiung: ca. 396.900 €

Verkäufer: Maklerprovision bis 3,6 % brutto, ImmoESt 30 %, Energieausweis, Unterlagen, Kreditablöse.

Käufer: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbuch 1,1 %, Vertragserrichtung 1–3 %, Maklerprovision bis 3,6 %, Pfandrecht 1,2 %.
Gesamtnebenkosten Käufer: typisch 8–12 % des Kaufpreises.

Vorbereitung: 2–4 Wochen
Vermarktung bis Kaufanbot: 4–8 Wochen
Kaufvertragserrichtung: 2–4 Wochen
Notartermin & Grundbucheintragung: 6–12 Wochen

Gesamt: ca. 3–6 Monate.

Vertragsentwurf → Notartermin (30–90 Min.) → Treuhandkonto → Grundbucheintragung (4–8 Wochen) → Auszahlung nach Grundbucheintragung.

Vollmacht möglich bei Verhinderung des Verkäufers.

Die Auszahlung erfolgt nach Grundbucheintragung, Löschung aller Lasten und Erfüllung aller Kaufvertragsbedingungen. Von Notartermin bis Auszahlung: erfahrungsgemäß 6–12 Wochen.

Steuern & Recht

Spekulationssteuer: seit 2012 abgeschafft. Es gilt die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 30 % auf den Veräußerungsgewinn.

Hauptwohnsitz (Var. 1): mind. 2 Jahre → ImmoESt-frei
Hauptwohnsitz (Var. 2): mind. 5 der letzten 10 Jahre → ImmoESt-frei
Altvermögen (vor 31.3.2002): Pauschalsatz 4,2 %

Erbschaftssteuer: seit 2008 abgeschafft. Beim späteren Verkauf gilt die Fußstapfentheorie.

Neuvermögen: Erblasser kaufte 2010 um 280.000 €, Erbe verkauft 2026 um 520.000 € → ImmoESt: 72.000 €
Altvermögen: Anschaffung 1988, Verkauf 2026 um 380.000 € → Pauschalsatz 4,2 % → ImmoESt: 15.960 €

Ja. Restkredit wird aus dem Kauferlös direkt an die Bank getilgt, Pfandrecht aus dem Grundbuch gelöscht. Vorher prüfen: Manche Kreditverträge sehen eine Vorfälligkeitsentschädigung vor.

Kaufverträge enthalten standardmäßig einen Gewährleistungsausschluss – kein Freibrief. Arglistig verschwiegene Mängel begründen immer Haftung.

Gewährleistungsfrist: 3 Jahre ab Übergabe.

Kaufanbot ist bindend (§ 861 ABGB). Schutz bietet nur ein korrekt formulierter Finanzierungsvorbehalt als aufschiebende Bedingung mit konkreten Konditionen und Frist.

Makler

Gesetzlich geregelt: max. 3 % + 20 % USt = 3,6 % brutto für Verkäufer und Käufer je. Nur im Erfolgsfall fällig. Bei 500.000 € Kaufpreis: 18.000 € je Seite.

Privatverkauf spart die Provision – aber alle Aufgaben bleiben: Bewertung, Inserate, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung, Vertragskoordination, Haftungsrisiken. Fehler bei der Preisfindung allein können teurer werden als die gesparte Provision.

Kann er Vergleichspreise in Ihrer Mikrolage mit konkreten Referenzen nennen?
Begründet er den Angebotspreis mit Daten?
Klarer Vermarktungsplan: welche Plattformen, welche Zielgruppen?
Nachweisbare Verkäufe in Ihrer Region und Ihrem Segment
Konzessionierter Makler (GISA-Register prüfbar)

Unterlagen & Zustand

Alle Objekte: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Baugenehmigung, Grundrisse, Flächenwidmungsplan.

Eigentumswohnungen zusätzlich: Nutzwertgutachten, WEG-Vertrag, Betriebskostenabrechnungen (3 Jahre), Rücklagenstand.

Häuser zusätzlich: Kanalkataster, Altlastenfreiheitsbescheinigung, Sanierungsnachweise.

Gesetzlich vorgeschrieben (EAVG), spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Strafe bei Fehlen: bis zu 1.500 €. Kosten: ca. 150–600 €.

2026: Energieklasse A/B erzielt messbar höhere Preise.

Lohnt sich fast immer: Professionelle Fotografie, frische Farbe, gepflegter Garten/Balkon, kleine Reparaturen.

Meist nicht lohnend: Komplette Badrenovierung in Standardqualität, Vollkücheneinbau ohne Einfluss auf Energieausweis.

Besondere Situationen

Drei Optionen nach §§ 81 ff. EheG: gemeinsamer Verkauf, Übernahme durch einen Partner mit Ausgleichszahlung, oder gerichtliche Teilungsversteigerung (i. d. R. niedrigster Erlös).

Verlassenschaftsverfahren → Einantwortung → Grundbuchumschreibung → steuerliche Prüfung → Entscheidung (selbst nutzen / vermieten / verkaufen). Bei mehreren Erben: alle müssen zustimmen.

Hauptwohnsitzbefreiung sichern: mind. 2 Jahre Eigennutzung → ImmoESt-frei
Zeitplanung: neuen Wohnort vor dem Verkauf sichern
Alternativen prüfen: Leibrente, Wohnrecht auf Lebenszeit, Schenkung an Kinder

Bayern & Oberösterreich

Objekte im Innviertel/Vöcklabruck liegen ca. 20–35 % unter Salzburger Vergleichsobjekten – was Käufer aus Salzburg-Stadt anzieht. Positionierung als ‚Salzburg-nah‘ mit konkreten Pendlerzeiten erhöht die Nachfrage deutlich.

Finanzierung

Die KIM-Verordnung ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Banken orientieren sich intern weiterhin an ca. 20 %.

Empfehlung 2026: 20–30 % des Kaufpreises plus die gesamten Nebenkosten (8–12 %) aus Eigenmitteln.

Beispiel: Kaufpreis 500.000 € → Eigenkapital 125.000 € + Nebenkosten 50.000 € = 175.000 € Eigenmittel.

Stand Mai 2026:
Variable Zinsen ab ca. 2,89 % p.a.
Fixzins 10 Jahre ab ca. 3,00–3,40 %
Fixzins 25 Jahre ab ca. 3,35 %

Monatsrate Beispiel: Kredit 375.000 €, 25 Jahre, 3,35 % fix → ca. 1.850 €/Monat.

Banken rechnen mit max. 35–40 % des Nettohaushaltseinkommens als Kreditrate.

Beispiel: Haushaltsnettoeinkommen 5.000 €/Monat → Max. Rate 1.750 € → Kreditvolumen ca. 355.000 € → +Eigenkapital 125.000 € = max. Kaufpreis ca. 480.000 €.

Fixzins: Planungssicherheit, aktuell ab ca. 3,35 % für 25 Jahre. Sinnvoll bei langfristiger Planung.

Variabler Zins: Derzeit günstiger (ca. 2,89 %), aber mit Zinsrisiko nach oben. Sinnvoll bei hoher finanzieller Pufferzone.

Viele Banken bieten auch Mischlösungen (z. B. 50/50).

Nebenkosten & Gesamtkosten

Grunderwerbsteuer: 3,5 %
Grundbucheintragung: 1,1 %
Vertragserrichtung (Notar/Anwalt): 1–3 %
Maklerprovision: bis 3,6 % brutto
Pfandrechtseintragung (bei Kredit): 1,2 %

Beispiel Kaufpreis 500.000 €: Nebenkosten ca. 46.000–51.000 € (9–10 %)

Ja – aber nur noch kurz. Die Befreiung von Grundbuch- und Pfandrechtseintragung gilt für Grundbuchanträge bis 30. Juni 2026.

Voraussetzungen: Kaufpreis max. 500.000 €, Anmeldung des Hauptwohnsitzes.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 €: Ersparnis bis zu 9.200 €.

Vollkostenrechnung – Eigentumswohnung Flachgau:
Kaufpreis: 380.000 €
Nebenkosten (ca. 9,5 %): ca. 36.000 €
Ersteinrichtung / Renovierung: ca. 15.000–30.000 €
Umzug: ca. 2.000–5.000 €
Gesamtbedarf: ca. 433.000–451.000 €

Suche & Besichtigung

Bausubstanz: Feuchtigkeit/Schimmelgeruch in Keller und Bad, Heizungstyp und -alter, Fenster, Dach und Fassade.

Energieausweis: Pflicht – aktiv verlangen. Klasse A/B ist gut, E–G bedeutet erhebliche Sanierungskosten.

Bei Eigentumswohnungen: Rücklagenstand der WEG, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

80-m²-Wohnung Salzburg-Stadt:
Kauf ca. 480.000–600.000 €, Miete ca. 1.400–1.900 €/Monat kalt. Kreditrate bei Kauf: ca. 1.900–2.400 €/Monat.

Kaufen rechnet sich langfristig bei marktgerechtem Preis, ausreichend Eigenkapital, Planungshorizont mindestens 7–10 Jahre.

Vergleichen Sie auf willhaben.at und immoScout24.at – gefiltert nach Lage, Größe, Baujahr. Abschlusspreise liegen oft 3–7 % unter Angebotspreisen.

Warnzeichen: Objekt seit mehr als 60 Tagen online ohne Reduktion; mehrere Preisreduktionen in der Historie.

Kaufvertrag & Ablauf

1. Finanzierungsbestätigung
2. Kaufanbot (rechtlich bindend)
3. Kaufvertragsentwurf vom Notar
4. Notartermin – Unterzeichnung, Kaufpreis auf Treuhandkonto
5. Fälligkeitsmitteilung
6. Grundbucheintragung (6–12 Wochen)
7. Übergabe – Schlüssel, Protokoll, Zählerstände

Gesamt: Vom Kaufanbot bis zur Übergabe ca. 8–16 Wochen.

Ein Kaufanbot ist in Österreich nach § 861 ABGB rechtlich bindend, sobald der Verkäufer es annimmt. Es gibt keinen automatischen Rücktritt. Schutz bietet ein korrekt formulierter Finanzierungsvorbehalt.

Das Eigentumsrecht entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 431 ABGB) – nicht mit Vertragsunterzeichnung oder Kaufpreiszahlung.

Bei der Übergabe: Protokoll mit Zählerständen, Schlüsselanzahl, Zustand aller Räume.

Förderung & staatliche Unterstützung

Ja. Die reformierte Salzburger Wohnbauförderung gilt seit 1.1.2025, Neuanträge sind seit 7.1.2026 wieder möglich.

Nicht rückzahlbarer Zuschuss + Rückzahlbarer, unverzinslicher Annuitätenzuschuss: bis zu 500 €/Monat

Voraussetzungen: Hauptwohnsitz, Einkommensgrenzen, EU-Bürger.

Als EU-Bürger sind Deutsche österreichischen Staatsbürgern bei der Wohnbauförderung grundsätzlich gleichgestellt – sofern die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird.

Bayern & Oberösterreich

Ja – als EU-Bürger freier Marktzugang. Für Grundstücke und Häuser verlangt das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001 eine Grundverkehrsgenehmigung oder Negativbestätigung.

Preisvergleich 2026 (ca., 80 m²-Wohnung):
Salzburg-Stadt (mittlere Lage): 500.000–600.000 €
Flachgau (Seekirchen, Eugendorf): 350.000–450.000 €
Tennengau (Hallein, Kuchl): 300.000–380.000 €
Berchtesgadener Land (Bayern): 400.000–550.000 €
Innviertel / Braunau (OÖ): 200.000–300.000 €

David Deindl

David Deindl wurde 1989 geboren und ist im Raum Salzburg aufgewachsen. Sein Vater wechselte Anfang der 2000er-Jahre in die Immobilienbranche. Nach dem Tod seines Vaters 2014 führte er das Unternehmen weiter. 2022 vollzog er den Schritt in eine vollständig eigenständige Struktur. David ist verheiratet, Vater und lebt in der Region Salzburg.

Lehre als Einzelhandelskaufmann mit Auszeichnung (Schwerpunkt Verkauf), anschließend jahrelange operative Praxis. Österreichische Maklerkonzession, ergänzt durch Coachings und Weiterbildungen.

Kernkompetenzen: Strukturierter Immobilienverkauf · Marktwertermittlung und Preisstrategie · Prozessaufbau und Systematisierung · Abschlussstärke und Verhandlung.

Struktur schafft Sicherheit. Klare Abläufe und Systeme geben Kunden Orientierung.

Verantwortung übernehmen. Den Kunden nicht allein lassen – weder fachlich noch menschlich.

Ehrliche Einschätzung statt falscher Hoffnungen. Ergebnisse, nicht Versprechen.

Den Immobilien-Transaktionsprozess so einfach, effizient und transparent wie möglich zu gestalten. Skalierbare Systeme aufbauen, die in mehreren Städten Österreichs etabliert werden.

Büro & Philosophie

Konzessioniertes Maklerunternehmen mit Sitz in Salzburg. Fokus: strukturierter Verkauf von Wohnungen und Häusern im Segment 350.000–1.000.000 €.

Struktur statt Improvisation: Jeder Verkauf folgt einer klaren Prozesslogik.
Ehrliche Beratung: Preise und Chancen werden realistisch kommuniziert.
Maximale Transparenz: Eigentümer werden kontinuierlich informiert.
Persönliche Betreuung: Kein Massengeschäft.

Verkäufer: Privatpersonen und Familien mit Wunsch nach strukturiertem Ablauf; anspruchsvolle Eigentümer; Eigentümer in besonderen Situationen (Erbschaft, Scheidung, Umzug, Alter).

Käufer: Familien und Paare im Raum Salzburg, Flachgau und Tennengau sowie Kaufinteressenten aus Bayern und Oberösterreich.

Leistungen & Prozess

Stufe 1 – Vor-Ort-Besichtigung: Standardisierte Checkliste
Stufe 2 – Vergleichsanalyse: Aktuelle und abgeschlossene Vergleichsobjekte
Stufe 3 – Lage- und Nachfrageanalyse: Infrastruktur, Anbindung, Entwicklungspotenzial
Stufe 4 – Markttrend-Einschätzung: Zinsniveau, Neubauvolumen, Kaufbereitschaft
Stufe 5 – Preisstrategie-Gespräch: Angebotspreis, Verhandlungskorridor und Timing

Unterlagen: Grundbuch, Energieausweis, Baupläne
Fotografie: Professionelle Immobilienfotografie, Drohnenaufnahmen, 360°-Rundgang (Ogulo)
Exposé: Grundrisse, Objektbeschreibung
Videografie: Professionelle Immobilienvideos
Vermarktung: willhaben.at, immoScout24.at, ImmobilienScout24.de, Social Media, eigene Käuferdatenbank

Besichtigungen werden in strukturierten Besichtigungsserien (BTS) durchgeführt – erstes Fenster ca. 2 Wochen nach Vermarktungsstart. Das erzeugt geballte Nachfrage statt verteilter Einzeltermine.

Ja. Kaufinteressenten werden durch den gesamten Entscheidungsprozess begleitet. Ein starkes Finanzierungsnetzwerk ist fester Bestandteil. Finanzierungscheck vor dem Kaufanbot ist Standard.

Regionen & Marktgebiete

Stadt Salzburg – Altstadt, Aigen, Riedenburg, Maxglan, Lehen, Parsch, Nonntal, Schallmoos, Itzling, Gnigl, Liefering, Josefiau, Leopoldskron

Flachgau – Seekirchen, Eugendorf, Oberndorf, Obertrum, Faistenau, Fuschl am See, Henndorf, Mattsee, Thalgau, Straßwalchen

Tennengau – Hallein, Kuchl, Abtenau, Bad Vigaun, Golling, Puch bei Hallein

Bayern – Berchtesgadener Land, Traunstein, Freilassing, Laufen, Bad Reichenhall

Oberösterreich – Innviertel, Braunau am Inn, Vöcklabruck, Gmunden

Zusammenarbeit & Kontakt

1. Erstgespräch – kostenlos, unverbindlich
2. Aufnahmetermin vor Ort – Besichtigung, Video, Checkliste
3. Aufnahmetermin im Büro – 5-Stufen-Marktwertermittlung, Preisstrategie, Auftrag
4. Aufbereitung – Unterlagen, Fotografie, Exposé (2–4 Wochen)
5. Vermarktungsstart (VMS)
6. Besichtigungsserien (BTS)
7. Kaufanbot & Notarkoordination
8. Übergabe – Protokoll, Zählerstände, Schlüssel

Ja. Marktwertermittlung inklusive Vor-Ort-Besichtigung und Strategiegespräch ist kostenlos und unverbindlich. Die Maklerprovision (bis 3,6 % brutto) ist ausschließlich erfolgsabhängig – kein Verkauf, keine Kosten.

Ja. Erstgespräch per Telefon/Video, Unterlagen digital, Besichtigungen werden vollständig durch David Deindl Immobilien durchgeführt. Kaufanbot und Kaufvertrag können digital oder per notariell beglaubigter Vollmacht unterzeichnet werden – auch aus Deutschland.

Stand: Mai 2026. Alle Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.

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